一次搞懂危老重建

甚麼是危老重建??

「危老條例」全名是「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，危老條例適用更簡單快速的流程重建老屋，並享有危老條例獎勵，包含容積獎勵、減免賦稅等，吸引許多屋主關注，但務必注意的是，老屋重建條例有施行申請期限，必須在 116 年 5 月 31 日前提出申請。其立法背景主要基於以下兩因素 :

老舊建築物易受地震倒塌受損

高齡化社會，對於無障礙居住環境需求的增加。

也因此，政府認為加速危險及老舊建築物的重建為”勢在必行”的政策。

關於危老重建更多法規及資訊，民眾也可蒐索內政部國土管理署-危老重建專區，裡面有更多關於法規及名詞解釋，可以幫助你更確實找到法令資料及文件下載。

社會大眾常搞混「危老重建」與「都市更新」兩者的差異，簡單來說，兩者均是為了居住安全而將老舊建築物重新整建後符合現行法規要求，以及符合高齡生活所居住的環境，已達更安全的居住空間，然而，「都市更新」雖然擁有較高的基準容積獎勵，但申請程序相對冗長，需經過一連串公聽會獲審議通過方可執行，限制相對較多；而「危老重建」則透過容積獎勵等制度，只要經100%土地及合法建築物所有權人同意後，可免經過都市審查程序即可申請獎勵後重建，並且可以讓無法以「都市更新」辦理的小基地進行重建，相對簡單、快速並有一定的獎勵。可供居住於老舊建築物且擔憂居住環境的民眾另一項較為快速便利的選擇。

危老重建與都市更新之比較

在台灣都市更新與危老重建的法規中，「都市更新條例」（簡稱都更）與「危險及老舊建築物加速重建條例」（簡稱危老條例）是兩大主要管道。這兩者都致力於改善建築安全與都市發展，但適用條件、程序與獎勵機制卻有顯著不同。

危老條例適用於海砂屋、耐震能力不足的建築，申請門檻較低，甚至單一戶就可提出申請，並且程序較簡化，審查時程較短。然而，其容積獎勵較為保守，且需取得100%所有權人同意。

都更條例則適用於較大規模的都市更新，透過公劃或自劃方式啟動，並需經過審議、公開展覽與公聽會等程序，雖然程序較為複雜，但可獲得較高的容積獎勵，且同意比例僅需達75%~80%。

究竟該選擇危老重建或是都市更新，取決於建築物現況、所有權人共識及重建目標。以下是兩者的簡易比較表，幫助您快速掌握差異：

危老重建獎勵制度

依據「危老條例」申請重建的建築物，可享有「建築容積獎勵」、「放寬高度及建蔽率」及「稅負減免」三項獎勵，下圖取自內政部網頁廣告說明三大獎勵方式。

上述三項獎勵中，一般最為民眾所關心，且影響最大者為「容積獎勵」，以下節錄台北市危老專區說明之容積獎勵表，並另以圖表方式便於理解說明。

以下二狀況即可自選最有利方式，另外，政府為鼓勵危險老屋早日重建，另外訂定有「時程及規模獎勵」，，亦即滿足時效和基地規模的特定條件，最高可另外再獲得10%的法定容積獎勵。

上圖表中關於基準容積及原建築容積可解釋如下 :

基準容積 : 指的是都市計畫法令規定的容積率上限乘上土地面積所的的基數。政府對於都市計畫內的不同使用分區規定有不同的法定容積率。

原建築容積 : 指實施容積管制前已興建完成之合法建築物(即1983年前興建的建築物)，申請建築時主管機關核准之建築樓地板面積，扣除建築技術規則建築設計施工篇第一百六十一條第二項規定不計入樓地板面積部分後之樓地板面積。此容積有可能超過現行法規規定之基準容積。

參考台北市危老重建問答集資料，可將重點整理摘要如下表 :

危老重建申請流程

申請流程可參考下圖流程表說明，民眾須先確認申請老舊建築物是否符合政府要求之適用對象，除非適用條件為「經建築主管機關依法通知限期拆除、逕予強制拆除之海砂屋、地震震損屋或是危樓」可逕行委託建築師擬具重建計畫送審之外，其餘申辦條件均須申辦「結構安全住宅性能評估」，進行結構耐震初步評估確認是否符合申辦條件後，方可進行下一步重建計畫流程。

符合申辦條件說明

申辦條件為下圖三大條件，其中第三項條件僅須符合一項即可，第三項條件所謂結構安全性能評估，指的是採用內政部建築研究所所開發之PSERCB網頁評估管理系統進行之分析，該程式會依據建築物定性分析以及定量分析針對標的物危險度進行評分，危險度依據分級制度可分為「甲級」、「乙級」以及「未達最低等級」。